一、房地产行业最新政策解读
（一）2019年两会中关于房地产政策的解读 
今年楼市政策基调：差别化调控，租售并举 
1、稳妥推进房地产税立法 
推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革，抓紧制定收入划分改革方案，完善转移支付制度。健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。 
房产税的出台对楼市的影响有多大
2、租售并举如何支持 
金融可在以下两方面助力租售并举。
A、围绕租赁供给端，加大与房企及住房租赁平台合作，为其提供信贷等金融支持，支持住房租赁业务做大做强。
B、围绕租赁需求端，开发个人住房租赁贷款和分期产品，为租户提供多样化的金融服务，满足个人住房租赁需求。这可促进住房租赁金融朝着规模化、专业化方向发展，也有利于房地产市场长效机制加快形成。
（二）2018年央行工作会议强调对房地产金融风险防范 
2018年2月5日—6日中国人民银行工作会议中指出，要切实防范化解金融风险。加强金融风险研判及重点领域风险防控，完善金融风险监测、评估、预警和处置体系。进一步完善宏观审慎政策框架，加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。 
（三）2018年一号文件对房地产未来的重要意义 
一号文件实际为房地产托底，特别是三四线城市房价稳定，提供了坚实保障。
最新一号文件，对提升我国常住人口城市化、户籍人口城市化率都有帮助。
一号文件明确提出，维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权。文件也提出，引导进城落户农民依法自愿有偿转让上述权益。不能强迫农民以放弃宅基地使用权为前提进城落户。
农民可以带着上述权利进城落户，这样农民更愿意在自己能力范畴内的城市买房，包括落户，这些城市就是三四线、县级城市。 
（四）房地产市场新动向 
银保监会：防范四大重点领域风险
银保监会29日召开的银行保险监管工作电视电话会议强调，继续做好防范化解金融风险各项工作，包括防控处置好互联网金融风险、坚决遏制房地产泡沫化、加大不良贷款准确分类和处置工作力度、认真落实防范化解地方政府隐性债务风险等。

房地产信托监管趋严   房企拿钱更难
截至8月8日，今年以来各地银监局共有9个银监局向11家信托公司开具15张罚单。其中，有两家信托公司因信托资金违规用于土地储备贷款而收到罚单，有一家信托公司因房地产项目贷款审批管理不审慎而受罚。业内人士认为，监管部门针对信托产品上下穿透监管在收紧，加强对底层资产违规投向房地产项目监管力度以及最终投资者穿透识别。随着下半年房地产业务风险受调控政策的影响继续放大，加上监管高压态势不改等因素，信托公司房地产业务增速可能会放缓。
银保监会网站近日发布北京银监局对辖下两家信托公司的处罚决定，处罚案由是未按照“穿透”原则向上识别最终投资者、向下识别底层资产合规性。此外，在上述被处罚的信托公司中，有一家公司受罚原因是，在去年的现场检查中，监管层“穿透”其底层资产后发现其通过嵌套一层资管计划投放的一笔信托贷款投向不满足“四三二”原则的房地产项目。
中央追责稳不住房价的地方政府
土地流拍传导的什么信号
地产公司为何碰瓷加多宝
孙宏斌称“现在买股票比投资房子好太多”，炒房时代结束了。

二、房地产行业的发展趋势 
1、十九大后“房住不炒”和长效机制的真正建立。
2、房地产行业将在调控中慢慢解绑回归市场属性。 
3、房地产企业向金融地产转型是必然趋势。 
案例 
招商蛇口致力于成为“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”,确立了“前港-中区-后城”的开发模式，以“产、网、融、城一体化发展”，协同园区开发运营、社区开发运营、邮轮建设运营等三大业务，配套提供多元化的、覆盖全生命周期的产品与服务，包括：精品住宅、商业综合体、智慧及创意园区、片区产业带、邮轮母港、写字楼、酒店公寓、养老产品、长租公寓、健康医疗等，为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案。 
城市发展与产业升级服务，就是帮助地方政府打造产业链或产业集群，以产业为依托，可以形成产、商、住一体、产城融合的一个整体。 
金融地产的核心是：与地方政府合作，通过市场化的产业基金，帮地方政府打造产业集群，帮地方政府招商引资，让房地产公司拿到大量的低价土地，通过产业基金打造产业集群。这样打造的产业集群，地产商才能有高利润率。 
方法是先调研，再拿出打造地区产业集群的方案，与地方政府谈。 
金融地产是将地产公司升级成金融控股集团，对于产业集群的优质项目进行股权投资，再对接资本市场，通过产业基金进行资本运作。 
习近平总书记打造产业集群的思想，谁来落地？ 地产商参与落地习近平主席的新经济思想：打造产业集群。

三、房地产行业应对策略：向金融地产转型
去年年底，中央经济工作会议确定了“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，之后全国各大城市都推出了一系列房地产调控措施。2017年以来，有关房地产内容政策已经接近180次。这资房地产调控的政策会越来越严，2018年七部委联合打击炒房。
在这样的背景下房地产行业必须转型升级，如何转型升级呢？
金融地产成为房地产行业转型升级的制胜法宝。金融地产，是与房地产活动有关的一切金融活动。 金融地产是靠资本运作、依托多元化投资增值的房地产活动。特点：从资本角度涉足于房地产开发各个环节，通过开发外包与概念提升相结合，注重资产增值与现金回收。盈利特性：赢利来源贯穿房地产产业链各环节，既有短期参与开发销售回收投资，也有长期租金收入，总体盈利丰厚。资金需求：资金需求较高，流动性要求强。核心能力：融资能力，资产管理能力，投资分析能力。发展趋势：国外房地产运营的主要模式之一，国内刚刚起步，随着市场发展前景宽阔，是房地产行业的必经之路。房地产业和金融业等相关产业的融合发展，是市场变革的一个大趋势。
过去十年，房地产企业的融资方式经历了这样三个阶段：由早期单纯靠银行，之后靠信托，到现在是一个大融资时代。
这大大促进了房地产企业的金融化。之前房地产就是房地产，房地产的老板全是一些非金融出身的，关系比较强，胆子比较大，资源比较多。现在不再是开发商主导房地产，而是大金融企业在主导这个行业，这个趋势已经是越来越清晰了。而这一波的市场危机也成为了地产金融化契机，将大大地加快这一进程的发展速度。
过去以商业银行贷款为主，信托为辅，现在随着信贷资产证券化的开启，各种金融创新工具的应用，包括最新的互联网金融，都为地产金融发展创造了巨大发展机遇，金融地产时代已经来临。
1. 如何运用金融地产打造产业集群
产业集群的打造首先是产业模式重塑。商业模式创新是指企业价值创造提供基本逻辑的变化，即把新的商业模式引入社会的生产体系，并为客户和自身创造价值，通俗地说，商业模式创新就是指企业以新的有效方式赚钱。新引入的商业模式，既可能在构成要素方面不同于已有商业模式，也可能在要素间关系或者动力机制方面不同于已有商业模式。
房地产形式是产业，本质却是金融。金融深刻改变房地产的全新时代正在势不可挡地到来。
如今普通的拿地方式也越来越困难，通过ppp模式和政府合作是很多开发商都想做的。华夏幸福往往是和政府采取分成的模式，华夏幸福负责土地招商，成功招商后和政府利润分成。
华夏幸福可以说是我国特色小镇的探索者。早在2002年，河北省固安县就引入了华夏幸福，以政府主导、企业运作、合作共赢的PPP模式，来推动固安的经济发展。不负众望，这个政企合作的模式，也将固安从一个年收入不到1亿元的贫困落后县，发展成2015年全县财政收入55.9亿的全国百强县。现在，华夏幸福的PPP模式已经得到了市场的充分肯定，可持续发展的能力和可复制性也得到了良好的印证，华夏幸福的PPP模式也被成功复制到了全国。2016年，国家又明确提出了，到2020年，培育1000个特色小镇的目标。所以，特色小镇的建设，也将是近几年的重中之重。而华夏幸福的经验，对其他地区都有着非常重要的借鉴意义。
金融地产的核心是:与地方政府合作,通过市场化的产业基金,帮地方政府打造产业集群，让房地产公司拿到大量的房地产开发总承包, 通过产业基金打造产业链，量身定制生产各类房地产项目，将房地产商业模式重塑.这样打造的地产产业集群才能有高利润率,才能成为新的经济增长点和利润点,才能得到社会的认可和更多机构的支持.
案例：
许家印如何玩转金融地产
8月28日根据福布斯实时富豪榜排行榜显示，许家印身价达到414亿美元，已经超过马化腾，成为中国新首富。
今年以来，恒大股价更是持续走高，7月27日许家印资产净值超过万达集团董事长王健林，成为国内地产首富；9月18日，恒大股票涨至27.75港元，再创历史新高，许家印也因此成为中国首富。许家印高负债需要大量的资金，资金从那里来，只有融资，走金融地产之路。
许家印投资FF，只是就法拉第未来的汽车项目进行投资，而且是大股东，是股权投资。许家印投资FF目的有三个：
第一个是为了资本运作，为了让恒大系的股票有新的题材概念可以炒作，从资本运作的角度炒高恒大系的股票价格，从资本运作的角度出发考虑恒大系的股票有了新概念。
第二是恒大地产向金融地产转型，向产业地产转型有了故事，恒大可以通过产业与地方政府进行谈判，用产业地产的方式拿到低价的土地，地方政府需要招商引资，需要产业，恒大手里有了产业的牌，就可以与地方政府谈产业入驻，以此获得低价的土地，当地有了产业，地产项目不管是住宅地产还是商业地产都可以卖高价，低价拿地高价卖房，产业地产的利润远高于普通地产项目。
第三个是未来智能汽车前景是很好，未来智能汽车就像智能手机取代传统手机一样，智能汽车将会取代传统汽车，但是何时智能汽车技术才能成熟，何时智能汽车取代传统汽车，这个时间节点谁也无法判断，但是未来肯定会出现智能汽车取代传统汽车，那就先花少量资金占领阵地，耐心等待时机，反正恒大目前只需要有题材概念可以炒作，有项目可以与地方政府谈判拿地，并不需要汽车项目去赚钱。所以，恒大这盘棋是下的金融地产的棋

向金融地产转型
伴随房企股价高涨的，还有对房地产前景的不看好，恒大未来将要面对的绝不仅仅只有“高负债”和“高土储”这两大包袱。
恒大的转型不仅仅停留于房地产，还意味着更多元化的发展，而多元化的目的是为了帮助恒大实现轻资产。不光是恒大，越来越多的房地产企业走上了多元化的发展道路，比如万达的“去地产”模式、地产+金融、地产+旅游的多重组合方式。
恒大的“房地产+金融服务业”，加的也是多元化。恒大在其2017年中报提到，2016年集团完成了以地产为基础、金融、健康为两翼、文化旅游为龙头的多元化产业布局，完成了由“房地产业”向“房地产+金融服务业”的转型。
许家印明白只有＂地产+金融＂才是最赚钱的！ 从实业全面撤退，或许不是战败，也不是没有战斗力，而是主动剥离，跑出当下越来越没甜头、没搞头、没盼头苦逼实体经济，将之前天真幼稚的“地产+消费实业”梦想，务实地修正为“地产+金融”。
恒大，正在加速扩大其金融版图。
恒大布局金融全牌照
许家印的规划将以中国恒大集团为集团性控股平台，搭建旗下拥有多个A股或H股上市公司的投资集团，而两大核心业务则是地产及金融。
实际上理清恒大只有两个板块，一个地产，一个金融。”
据官方介绍，恒大金融集团成立于2015年10月，是中国恒大集团布局的旗舰型产业集团，集保险、银行、资产管理等主营业务为一体，旗下拥有恒大人寿保险有限公司、恒大金融投资有限公司、恒大金融资产管理有限公司，立足“金融互联网”战略发展，积极开拓全牌照金融业务。
恒大金融集团当前已经是恒大发展的业务重心，其扩张规模和实现金融全牌照的方式不限于收购银行、信托及证券等金融机构。
成立不久的恒大金融集团，在银行、保险、券商、小贷等领域都有布局和动作。
2015年11月，恒大集团正式对外确认收购中新大东方人寿50%的股权，成为中新大东方人寿第一大股东，并将其更名为恒大人寿。
自去年起，恒大人寿保费开始快速攀升。据保监会披露的数据，2016上半年，恒大人寿保户投资款新增交费199.45亿元，同比增长达2741.42%。
3月17日，恒大集团旗下互联网金融平台恒大金服正式上线。据介绍，恒大金服拥有保险经纪、保理等相关金融牌照，可以利用互联网平台为用户提供互联网支付、基金支付、预付卡、基金销售等金融服务。
4月28日，恒大公开披露，与盛京银行的5名内资股股东签订协议，将以100.16亿元收购约10.02亿股盛京银行内资股，加上此前已持有的约5.77亿股H股，恒大合计持有盛京银行27.24%股权。
虽然由于港交所“上市公司公众持股水平不得低于25%”的规定，恒大其后曾沽出5.77亿股盛京银行H股，但截至目前，恒大依然持有盛京银行17.28%股权。
而在8月份，有消息指，恒大集团已经以5.7亿元完成对广西集付通的收购，曲线获得了支付牌照。
金融资本全面扩张
2016年，许家印全面布局金融业。高调推出恒大金服，恒大金服拥有保险经纪、保理等相关金融牌照及业务经营资质，利用互联网平台为用户提供互联网支付、基金支付、预付卡、基金销售等金融服务，包括但不限于理财、保险销售、基金销售、第三方支付业务及其他企业资产投资。
近几月来，恒大频频豪掷巨资在A股买买买。
截至目前，许家印分别用旗下的恒大人寿和中国恒大两个平台合计买入了13家A股上市公司的股票。
其中，恒大人寿目前进入股东榜的A股公司共有十家，除上文提到的粤宏远A、金科股份外，还有智光电气、中航动控、宝鹰股份、金螳螂、世纪游轮、腾达建设、京运通、平高电气等。
除了保持恒大地产的优势外，许家印表示也要向全牌照进军，金融集团要实现参股、控股银行、保险、证券、信托、公募基金、互联网金融等金融的全牌照目标，一个恒大金融帝国正在成形。
许家印再次大手笔进入互联网金融领域——3月17 日，恒大互联网金融平台“恒大金服”正式上线。
恒大金服取得了保险经纪、保理等相关金融牌照及业务经营资质，利用互联网平台为用户提供互联网支付、基金支付、预付卡、基金销售等金融服务，包括但不限于理财、保险销售、基金销售、第三方支付业务及其他企业资产投资。
数据显示，2月份，市场上总计6000款个人理财产品，平均收益率为4.24%。从恒大金服官网上看到，目前恒大推出了10项理财产品，其中“新手专享”产品预期年化10%，起投金额仅100元，目前已售光。有4项10万起投的理财产品，预期年化收益率在6.5%——8%，其中两项已售光。
许家印曾表示，恒大集团的发展基本格局是以房地产为基础，互联网金融为两翼，带动相关产业高速跨越发展时期。在恒大的金融产业版图里，目前恒大已参股、控股了银行、保险、互联网金融。金融+地产成就了许家印的中国首富。

四、运用产业基金推动房地产企业转型升级
产业投资基金是市场经济中一种重要的融资方式，最早产生于英国，发展于美国，在国外已经经历了100多年的发展历史。目前全球基金市场总值达3万亿美元，与全球商品贸易总额相当，已成为发达国家非常成熟的融资方式之一。
我国产业基金 
2015年政府引导基金呈现井喷式增长，从中央到地方引导基金设立如雨后春笋快速增长。截至2016年12月底，国内共成立1280只政府引导基金，基金规模达4.18万亿元。
用产业基金打造产业集群 
在流动性过剩的今天，谁会运用金融创新的工具，大量的资金必然会流向谁。地方政府与企业运用产业基金整合资源、技术、人才为企业所用，为地区经济发展所用，将企业打造成为行业大品牌，形成企业的核心竞争力，帮地方政府打造地区产业集群，成为地区新的经济增长点.
运用产业基金,让房地产公司拿到大量的房地产总开发,根据当地产业发展逐步从产业链到产业集群的打造；然后再通过帮助产业链上的企业重塑升级商业模式后，帮助产业集群上的企业解决资金、品牌、市场、人才培养、资本运作等一系列发展难题。地区产业集群就成为高利润的平台，金融地产就成为最大的获利者.
与地方政府共建产业基金平台整合资源为我所用
产业基金不是单纯为融资而设立的一种融资途径，而是产业基金是为政府提供了未来经济增长的一种新的模式，在此模式下才可以挖掘出各地区的新的经济增长点。
产业基金帮地方政府搭建了一个多元化的融资平台，根据不同产业的实际需求，通过产业基金的不同组成形式，实现对潜力增长产业的最大扶持。通过产业基金帮助产业转型升级，以基金为资本纽带，扶持优秀的企业上市，使企业成为全国同行业中的龙头企业；同时也推动了城市化的发展。
产业基金是通过市场化手段解决资金的筹措，而非过去的一直使用的增加政府财政负债的资金筹集模式，而且只要政府可以管理好基金，选择有潜力投资的产业，还可以为政府带来持续的财政收入，改变过去大多需要依赖土地财政的地区经济发展模式。
产业基金有利于地区的招商，形成产业集群。产业基金一期、二期到无数期的融资过程整合各种要素：人才、技术、资源、资金、市场要素、品牌宣传等为本地区所用。通过产业基金持续的融资和投资引导众多的商家到本地区来投资,从中可以筛选挖掘价值企业进行投资，同时也为产业基金的投资者获得持续的回报。
另外,帮助企业建立多渠道的融资平台
产业基金融资金额巨大，资金使用期限长，为企业提供了多元化，多渠道的融资方式，同时在推动企业产业转型升级和优化发展方面发挥更大的作用。扶持企业上市；以基金为资本纽带，通过向企业注入资本，让其上市并成为国内行业龙头企业，为企业提供资本运作，使得企业能从地区变成全国/全球的行业龙头企业。在流动性过剩的今天，谁会运用金融创新的工具，大量的资金必然会流向谁。企业运用产业基金整合资源、技术、人才为企业所用，打造成为行业大品牌,形成企业的核心竞争力。

五、主管部门应当防止当的地产泡沫危机
日本地产泡沫的教训：
对于日本房地产泡沫破灭，笔者认为和现在的中国房地产情况很相似，当所有的人都认为房价永远上涨时，房地产泡沫就开始破碎了。
日本的房地产泡沫上个世纪七十年代开始上涨，到1990年达到高潮，就像现在的中国房地产泡沫一样涨了二三十年了，所有的人都认为炒房能赚钱，没有人相信房地产泡沫会破灭，你说房地产有泡沫就有很多人骂你。到了1991年日本的房地产泡沫破裂，所有炒房人的财富灰飞烟灭。到2005 年，日本的房价经过四年的持续暴跌后，房价跌到了1985年的水平。
亚洲人和新兴经济体都喜欢炒房，日本人也一样，本来日本当时已经成为世界上的第二大经济体，日本经济最发达时比美国还牛。可惜后来日本人开始炒房炒地，炒房炒地摧毁了日本的实体经济，炒房炒地因为来钱快，可是地产泡沫维持得越久，破灭时越惨，地产泡沫在人类历史上没有哪个国家能捂住，捂得越久，就会拖垮掉所有的实体产业，结局越惨。
当大部分都去炒房炒地时，结果一定是遏制所有的实体经济。日本的房地产泡沫破灭后，日本经济低迷了二十年没有发展，从此，日本从世界第二大经济体衰退下来，至今日本经济还没有恢复。
日本地产泡沫造成的结果是，日本人的财富大部分被洗劫一空，导致日本的年轻人到现在还不愿意结婚，不愿意生小孩，日本变成了一个没有欲望的国家。日本的年轻人没有了梦想，不愿意工作，笔者去日本看到的都是七、八十岁的老人出来工作。日本非常干净，可是到了日本的效区很多漂亮的别墅空着，卖不出去也租不出去，有的甚至开始倒塌也没人管，简直是一文不值，日本是被房地产泡沫侵蚀过的国家。

六、主管部门引导致房地产企业转型升级
实体经济的萎靡，网络经济的混乱，未来十年经济会变成什么样子？回答这个问题首先要弄明白，为什会出现实体经济的萎靡，网络经济的混乱？实体经济的萎靡，网络经济的混乱的原因是从2008年开始人类旧的经济模式结束了，2008年美国爆发金融危机是因为发达国家旧的经济模式结束了，以中国为代表的发展中国家简单粗放式的旧的经济模式是在2007年就结束了，中美打贸易战也是因为美国为代表的发达国家旧的经济模式结束了。
这10年是发达国家和发展中国家都在寻找新的经济发展模式，中国经过十年的探索，已经找到了，那是打造产业集群，在各个地区因地制宜地打造产业集群进行产业升级，占领各行各业的全球产业制高点。
因此，未来十年中国经济发展模式就是各行各业在各个地区打造产业集群。为什么呢？因为，中国不同于世界上的任何一个国家，中国经济经过四十年的发展，各行各业都有，中国什么都能生产，只是中国99%的行业与发达国家相比，技术品牌都还比较落后，不如发达国家，中国通过打造产业集群这种经济模式，让中国的各行各业追上并超过发达国家。
目前国内真的产业集群模式还没有开始，只是笔者在进行试点，新的经济模式就是打造产业集群。产业集群这种经济模式过去在人类历史上没有过，产业集群的经济模式就像第一次工业革命、第二次工业革命、第三次工业革命、信息技术革命一样，将对人类所有旧的经济模式进行降维打击，只有这样中国才能真正强大。
主管部门引导致房地产企业向金融地产转型升级，为地区经济发展打造产业集群，是化解地产风险和防止地产泡的策略。