10月12日，胡润研究院发布《胡润百富榜2017》。榜单显示，许家印以2900亿元的身价首次登顶中国首富。他的财富几乎是去年的4倍。他的中国首富是如何炼成的。

高负债下的“圈地运动”

恒大的关键词有很多，而最让人印象深刻、出现频次最高的有两个：一个是高土储；另一个是高负债。

2006年，恒大引入美林、德意志银行等多家国际知名投资机构约10亿美金的投资后，开始疯狂“圈地”。到2008年，恒大从偏安广州一隅到全国22个城市，土储面积增至4600万平方米，翻了8倍。而彼时，各大房企放缓拿地速度，2008年，碧桂园的土储面积稍逊恒大，为4439万平方米；富力地产土储面积2537万平方米、万科土储面积2281万平方米，均约为恒大土储面积的一半。

然而，2008年土储面积的成倍增长，于恒大而言只是开始。

恒大在之后的“圈地运动”中显得更加果敢。2010年，房企拿地基本处于停滞状态，消耗库存是房企间达成的无声默契。而这个时候恒大反其道行之，大手笔买买买，成为房企中的“一股清流”。2010年，恒大土储面积再次翻番达到9600万平方米，不但成为了全国最大的“地主”，还比土储面积位居第二的绿地集团高出一倍。

伴随高土储一同到来的还有高负债。2008年恒大负债合计199.39亿元，而这一数字在2009年为499.14亿元，2010年涨至830.86亿元。虽然高负债在房地产行业已成常态，但每年负债额几乎成倍增长的房企却仅恒大一家。

高负债一方面有利于房企抓住机会快速扩张；另一方面也容易给企业带来“资金链紧张”的沉重打击。然而让公众不解的是，2008年IPO失败后，恒大资金链几近断裂，已经在高土储上“栽了跟头”的恒大为何还打算在同一个地方摔两次。

恒大对“圈地”的热情在房企中显得有点特立独行甚至一意孤行。不过时间证明恒大的眼光确实独到，随后各大房企加入圈地热潮、“地王”频现，而恒大却早已凭借先发优势低成本购入大量土储。

俗话说，“舍不得孩子，套不到狼。”2017年6月30日，恒大土储面积达到2.76亿平方米，且今年上半年新增土储就超过6000万平方米，遥遥领先其他房企；此外，恒大负债合计13248亿元，几乎相当于同行万科和碧桂园上半年的负债总和。

在高土储和高负债的策略下，地产行业起步较晚的恒大一路狂奔。2016年，恒大土地储备、销售金额、资产规模、营收规模均超万科，最终成为龙头老大。

今年以来，恒大股价更是持续走高，7月27日许家印资产净值超过万达集团董事长王健林，成为国内地产首富；9月18日，恒大股票涨至27.75港元，再创历史新高，许家印也因此成为中国首富。许家印高负债需要大量的资金，资金从那里来，只有融资，走金融地产之路。

向金融地产转型

伴随房企股价高涨的，还有对房地产前景的不看好，恒大未来将要面对的绝不仅仅只有“高负债”和“高土储”这两大包袱。

恒大的转型不仅仅停留于房地产，还意味着更多元化的发展，而多元化的目的是为了帮助恒大实现轻资产。不光是恒大，越来越多的房地产企业走上了多元化的发展道路，比如万达的“去地产”模式、地产+金融、地产+旅游的多重组合方式。

恒大的“房地产+金融服务业”，加的也是多元化。恒大在其2017年中报提到，2016年集团完成了以地产为基础、金融、健康为两翼、文化旅游为龙头的多元化产业布局，完成了由“房地产业”向“房地产+金融服务业”的转型。

许家印明白只有＂地产+金融＂才是最赚钱的！ 从实业全面撤退，或许不是战败，也不是没有战斗力，而是主动剥离，跑出当下越来越没甜头、没搞头、没盼头苦逼实体经济，将之前天真幼稚的“地产+消费实业”梦想，务实地修正为“地产+金融”，这才是许家印这笔交易的初心。     恒大，正在加速扩大其金融版图。

　　10月21日有消息称，恒大、万赢证券和众安保险正在筹备发起成立一家中外合资证券公司。

随后，广东省金融监管部门就上述消息向媒体回应：“恒大与香港万赢证券计划联手筹建CEPA协议下合资券商公司恒赢证券，根据中国证监会官网公开显示，相关资料已受理。”

　　或许可以说，恒大牵手万赢证券、众安保险的“绯闻”焦点，是一场关于许家印、马云、马化腾、马明哲及欧亚平的资本布局。

　　恒大布局金融全牌照

　　许家印的规划将以中国恒大集团为集团性控股平台，搭建旗下拥有多个A股或H股上市公司的投资集团，而两大核心业务则是地产及金融。

　　恒大集团总裁夏海钧曾如是表示：“3333（中国恒大）里面的业务也有可能分拆出来，形成旗下多个A股上市公司和H股上市公司的控股体系。无论上市与否，实际上理清恒大只有两个板块，一个地产，一个金融。”

　　据官方介绍，恒大金融集团成立于2015年10月，是中国恒大集团布局的旗舰型产业集团，集保险、银行、资产管理等主营业务为一体，旗下拥有恒大人寿保险有限公司、恒大金融投资有限公司、恒大金融资产管理有限公司，立足“金融互联网”战略发展，积极开拓全牌照金融业务。

　  恒大金融集团当前已经是恒大发展的业务重心，其扩张规模和实现金融全牌照的方式不限于收购银行、信托及证券等金融机构。

　　成立不久的恒大金融集团，在银行、保险、券商、小贷等领域都有布局和动作。

　　2015年11月，恒大集团正式对外确认收购中新大东方人寿50%的股权，成为中新大东方人寿第一大股东，并将其更名为恒大人寿。

　　自去年起，恒大人寿保费开始快速攀升。据保监会披露的数据，2016上半年，恒大人寿保户投资款新增交费199.45亿元，同比增长达2741.42%。

　　3月17日，恒大集团旗下互联网金融平台恒大金服正式上线。据介绍，恒大金服拥有保险经纪、保理等相关金融牌照，可以利用互联网平台为用户提供互联网支付、基金支付、预付卡、基金销售等金融服务。

　　4月28日，恒大公开披露，与盛京银行的5名内资股股东签订协议，将以100.16亿元收购约10.02亿股盛京银行内资股，加上此前已持有的约5.77亿股H股，恒大合计持有盛京银行27.24%股权。

　　虽然由于港交所“上市公司公众持股水平不得低于25%”的规定，恒大其后曾沽出5.77亿股盛京银行H股，但截至目前，恒大依然持有盛京银行17.28%股权。

　　而在8月份，有消息指，恒大集团已经以5.7亿元完成对广西集付通的收购，曲线获得了支付牌照。

金融资本全面扩张

2016年，许家印全面布局金融业。高调推出恒大金服，恒大金服拥有保险经纪、保理等相关金融牌照及业务经营资质，利用互联网平台为用户提供互联网支付、基金支付、预付卡、基金销售等金融服务，包括但不限于理财、保险销售、基金销售、第三方支付业务及其他企业资产投资。

　　近几月来，恒大频频豪掷巨资在A股买买买。

　　截至目前，许家印分别用旗下的恒大人寿和中国恒大两个平台合计买入了13家A股上市公司的股票。

　　其中，恒大人寿目前进入股东榜的A股公司共有十家，除上文提到的粤宏远A、金科股份外，还有智光电气、中航动控、宝鹰股份、金螳螂、世纪游轮、腾达建设、京运通、平高电气等。

除了保持恒大地产的优势外，许家印表示也要向全牌照进军，金融集团要实现参股、控股银行、保险、证券、信托、公募基金、互联网金融等金融的全牌照目标，一个恒大帝国正在成形。

许老板绕不开的金主中植系

　　去年的万科股权之争赚足了市场的眼球，而其中恒大豪孤掷91.1亿元更是让人瞠目结舌。在恒大负债率高企的情况下，从哪里一下子筹来那么多钱？

　  恒大收购万科的91.1亿元并非来源于恒大自有资金，而是通过中融信托成立信托计划募集得来。其实恒大与中融信托一直保持着密切的合作，且恒大和中融也均在各自行业内代表着激进的作风。

　　2014年，恒大地产在5个月内通过9家信托公司发行17款产品，仅中融信托便为其发行了6款。即便在地产信托风险上升时期，中融信托仍然保持与恒大稳固的合作关系。2015年，恒大西成、御景等项目的融资中都还能见到中融信托的身影。

提及中融信托，就绕不开其背后的实际操盘者——中植系。

　  关系老铁的神秘“大D会”

　　除了给恒大提供弹药的中植系之外，“大D会”也在许家印不断壮大的过程中起到不可忽视的作用。

　　所谓“大D会”，据传是因为新世界发展创办人郑裕彤热爱“锄大D”（一种纸牌玩法），经常与朋友“锄D”，著名的“D脚”有许家印、郑家纯，英皇集团主席杨受成，中渝置地的老板张松桥、华人置业董事长刘銮雄等。

　　内地发迹的许家印本来跟香港的地产大佬搭不上边，但因许家印旗下的楼盘喜欢明星营销，一来二往中得以认识香港英皇老板杨受成，后者搭线将许家印引荐给了郑裕彤。

　　据称，2008年3月，恒大启动全球路演并公开招股，但美元想到金融危机吹袭，恒大的上市计划不得不被搁浅，而此前为了恒大上市，许家印早在前几年就已经在全国铺下了巨大的摊子，资金链一度异常紧张。

　　许家印急赴香港搬救兵，为了取得郑裕彤的信任，每周都要和郑吃一次饭，并去郑家打牌。他跟郑裕彤玩锄大D，跟郑家纯玩斗地主，玩得不亦乐乎。锄大D玩了3个月之后，许家印打动了郑裕彤。许家印凭着出色的交际能力与郑裕彤很快便成为朋友，二人之间感情堪称忘年之交。

　　2008年6月，郑裕彤没有对深陷困境的许家印坐视不理，他联合科威特投资局以及此前已投资恒大的国际投行美林、德意志银行等战略投资者为恒大输血5亿美元，为许家印度过危机走出最关键一步。

　　恒大在港上市不足半年后，房地产新政致地产股普遍下跌，恒大亦未能幸免。但就在2010年4月，恒大获得了“大D会”成员之一刘銮雄及其华人置业的“输血”。恒大宣布向华人置业及刘銮雄发行6亿美元的新增票据，其中华人置业认购3.5亿美元，刘銮雄则自掏腰包认购2.5亿美元。

　　去年8月，紧跟着许家印的脚步，郑裕彤家族和张松桥一起入局万科股权之战。新世界御用券商鼎佩证券已持有万科H股8.84%，张松桥旗下私募基金Nexus Capital已持有万科H股11.54%。

　　加之中国恒大已购入的6.82%股份，许家印，郑裕彤，张松桥三人截至今年8月底，增持万科AH 股合共斥资近200亿元。“大D会”此次介入万科，为护航许家印，最终恒大超越了安邦，成为万科第三大股东。今年6月，恒大权衡利弊292亿转让万科股权给深铁那是后话。

　　“大D会”这些年接二连三的为恒大护航，最终在客观上协助了许家印摘得了首富的桂冠。

许家印再次大手笔进入互联网金融领域——3月17 日，恒大互联网金融平台“恒大金服”正式上线。

恒大金服取得了保险经纪、保理等相关金融牌照及业务经营资质，利用互联网平台为用户提供互联网支付、基金支付、预付卡、基金销售等金融服务，包括但不限于理财、保险销售、基金销售、第三方支付业务及其他企业资产投资。

数据显示，2月份，市场上总计6000款个人理财产品，平均收益率为4.24%。从恒大金服官网上看到，目前恒大推出了10项理财产品，其中“新手专享”产品预期年化10%，起投金额仅100元，目前已售光。有4项10万起投的理财产品，预期年化收益率在6.5%——8%，其中两项已售光。

许家印曾表示，恒大集团的发展基本格局是以房地产为基础，互联网金融为两翼，带动相关产业高速跨越发展时期。

而今天的恒大已经不是一个单一的房地产公司。在恒大的金融产业版图里，目前恒大已参股、控股了银行、保险、互联网金融。金融+地产成就了许家印的中国首富。

去年年底，中央经济工作会议确定了“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，之后全国各大城市都推出了一系列房地产调控措施。

从调控政策来看，2017年9月份楼市政策发布密集，单月合计多达45个城市（含央行等部门）发布了有关房地产内容政策52次。政策密集程度超过了2016年10月份。2017年以来截至昨日，有关房地产内容政策已经接近180次。在这样的背景下房地产行业必须转型升级，如何转型升级呢？

房地产行业商业模式变革——向金融地产转型

   金融地产，是与房地产活动有关的一切金融活动。金融地产是靠资本运作、依托多元化投资增值的房地产活动。特点：从资本角度涉足于房地产开发各个环节，通过开发外包与概念提升相结合，注重资产增值与现金回收。盈利特性：赢利来源贯穿房地产产业链各环节，既有短期参与开发销售回收投资，也有长期租金收入，总体盈利丰厚。资金需求：资金需求较高，流动性要求强。核心能力：融资能力，资产管理能力，投资分析能力。发展趋势：国外房地产运营的主要模式之一，国内刚刚起步，随市场发展前景宽阔。